De kracht van collectief beleggen in vastgoed

​Hoe het ontwerp van een nieuw pensioenstelsel ook uitvalt, over een ding heerst consensus: als pensioenkapitaal langdurig beschikbaar is en collectief kan worden belegd, kunnen we grote financiële opbrengsten genereren en meer bereiken bij maatschappelijke vraagstukken zoals klimaatverandering.

Dat komt goed tot uiting in vastgoedbeleggingen. Vastgoed is erg kapitaalintensief en PGGM heeft de schaal en expertise om te beleggen in deze sector. Hierdoor krijgen pensioenfondsen en hun deelnemers toegang tot rendement dat mensen individueel niet kunnen maken.

Er zijn vijf redenen waarom PGGM inmiddels elf miljard euro heeft belegd in privaat vastgoed.

Rendement
De eerste – onze belangrijkste fiduciaire opdracht – is het maken van financieel rendement. Sinds 2008, toen de vastgoedportefeuille werd gesplitst in een private en publieke portefeuille, is gemiddeld 8,5% rendement gerealiseerd op de private vastgoedportefeuille (benchmark: 7,6%).

Hiervan is de helft ontvangen als dividend, de rest is waardestijging. De belangrijkste basis voor dit rendement zijn langlopende huurcontracten. Als je een pand koopt in de huidige markt, levert dat voor de allerbeste panden een huurrendement op van 3 tot 4%, voor goede panden 5 tot 6% en voor de meer risicovolle panden meer dan 7%.

De meeste huurcontracten zijn geïndexeerd, wat betekent dat ze elk jaar worden aangepast aan de inflatie. In goede jaren kan de waarde harder stijgen dan de inflatie, in slechte jaren kan de waarde dalen. Langlopende huurcontracten hebben als voordeel dat je weet wat je ontvangt, maar als nadeel dat ze kunnen gaan achterlopen op de markthuur. Een nieuwe huurder zou dan meer betalen voor het pand dan de zittende huurder, maar de eigenaar moet nog een aantal jaren wachten tot het contract kan worden herzien.

Andersom kan ook: met een langlopend contract kan je meer ontvangen dan bij wederverhuur het geval zou zijn. Dit mechanisme zorgt voor stabiliteit van zowel het huurrendement als de onderliggende beleggingswaarde van het pand. Dit maakt dat privaat vastgoed wordt geassocieerd met een relatief hoge en stabiele huurrendement en een goede kapitaalsbescherming.

Risicospreiding
Collectief beleggen maakt het mogelijk een portefeuille op te bouwen en niet alle eieren in één mandje te leggen. Vastgoed is vanwege de hoge prijzen namelijk erg gevoelig voor wat onze oosterburen het ‘Klumpenrisiko’ noemen: als je 100 miljoen te beleggen hebt en je koopt één groot kantoorpand en één van de huurders zegt op, dan kan dat (tijdelijk) een groot effect hebben.

Op een portefeuille van 11 miljard, zoals bij het PGGM Private Real Estate Fund, is het effect van hetzelfde pand relatief klein. Zaak is de samenstelling van de portefeuille zo te sturen dat ze bestaat uit goed verhuurbare panden, uit verschillende type panden (woningen, winkels, kantoren, logistieke panden) en in verschillende regio’s (Europa, Amerika en Azië), zodat grote uitschieters worden vermeden en op een langjarig rendement van 8% kan worden gestuurd.

Kostenbesparing
Collectief beleggen geeft met name lagere beheerkosten en lagere belasting. Een kleine belegging vergt nagenoeg evenveel werk als een grote belegging, dus omgerekend naar een kostenpercentage op het belegd vermogen, is het kostenpercentage van de grote belegging per definitie lager.

Als we een groot belang nemen in een vastgoedfonds, kunnen we in de regel een fee korting bedingen van 20 tot 30%. Als we een joint venture aangaan in plaats van te beleggen in een fonds, zijn de kosten nog eens 15-25% lager. Door de sterke groei van de beleggingsportefeuille in de afgelopen jaren kan PGGM gewicht in de schaal leggen. Het resultaat is een verlaging van het kostenpercentage (de zogenaamde Total Expense Ratio) op portefeuilleniveau met bijna 50%, wat een stijging betekent van het rendement van zo’n 60 basispunten.

Daarnaast genieten pensioenfondsen belastingvoordelen. In Nederland kunnen pensioenfondsen tegen nul procent beleggen, als particuliere belegger in Nederlands vastgoed geldt een tarief van 25%, het buitenland kent tarieven tegen van 15 tot 40%. Er zijn ook allerlei routes mogelijk om belasting te ontwijken, maar dergelijke constructies liggen steeds meer onder vuur, zeker sinds de Panama Papers zijn gepubliceerd.

Veel landen bieden fiscaal gunstige structuren aan voor institutionele beleggers. PGGM maakt zoveel mogelijk gebruik van deze structuren waardoor de effectieve belastingdruk kan worden beperkt (0% in Nederland, [5-15%] in de meeste ontwikkelde landen en [15-20%] in de rest).

Controle en zeggenschap
Wie betaalt, bepaalt, en dat zien we als vierde voordeel van collectief beleggen in vastgoed. Met een belang van 10% in een belegging kan je worden weggestemd door je mede-aandeelhouders, met een belang van meer dan 50% is dat risico een stuk minder.

Maar het begint al eerder, bij de structurering van de belegging. Wij sturen vanuit Zeist een internationale portefeuille aan en zijn daardoor afhankelijk van externe (lokale) managers. Deze managers zien wij bij voorkeur als onze partner en niet als tegenstander die puur haar eigen belang nastreeft (bijvoorbeeld fee inkomen behouden door een pand niet op tijd te verkopen, of juist snel te verkopen om zo de verkoop- of performance fee op te strijken).

Door een groot belang te nemen, kan vooraf beter onderhandeld worden over het managementcontract, zodat de belangen van de manager en de belegger zo goed mogelijk op elkaar worden afgestemd. Tijdens de beleggingsperiode kan de zeggenschap worden gebruikt om bij te sturen indien nodig.

Maatschappelijk rendement
Schaalgrootte (PGGM staat in de top 10 van de internationale vastgoedbeleggingsmarkt) biedt de mogelijkheid om naast financieel rendement ook maatschappelijke ambities na te streven. Het profiel van verantwoord vastgoedbelegger dat PGGM op de internationale markt heeft opgebouwd, maakt dat partijen graag met ons willen samenwerken. Zo blijkt het in de praktijk voor een belegger met de omvang van PGGM een relatief kleine moeite te zijn om fondsmanagers aan te sporen hun resultaten op het gebied van duurzaamheid te rapporteren en ieder jaar te verbeteren.

Ook kunnen met strategische partners specifieke door PGGM gewenste strategieën worden uitgevoerd. Het beleggen in zorgvastgoed of middel dure huurwoningen in grote steden zijn hier een goed voorbeeld van.