Hotelbeleggingen: waarom nu wel?

Hotels zijn gebouwen, maar de meeste institutionele vastgoedbeleggers lopen er met een boog omheen. Een winkel of een kantoorpand is veel overzichtelijker: checken of de toekomstige huurder goed is voor zijn geld, de hoogte van de huur overeenkomen en het contract sluiten voor een aantal jaren. Hotelkamers worden per dag ‘verhuurd’, een heel ander proces.

En waarom ingewikkeld doen als er in de traditionele vastgoedsectoren kantoren, winkels, woningen en logistiek genoeg te doen is? Toch is de hotelsector als beleggingscategorie in opmars en wordt dit versterkt door de coronapandemie. Twee belangrijke redenen voor PGGM om ook een hotelportefeuille te gaan opbouwen in Europa.

Instapmoment door corona
De eerste reden ligt in lijn met onze belangrijkste fiduciaire opdracht – het maken van financieel rendement. Op dit moment is er zowel in absolute als in relatieve zin reden voor optimisme. De coronapandemie heeft de logistieke sector vleugels gegeven en de hotelsector hard geraakt. Hoewel het transactievolume nog erg laag is en veel pijn door steunmaatregelen wordt verzacht, is de verwachting dat er goede zaken kunnen worden gedaan met hoteleigenaren die in liquiditeitsproblemen zijn gekomen.

Hoe aantrekkelijk de prijzen zullen worden, zal niet alleen afhangen van de kwaliteit van het hotel, maar ook van het aantal potentiële kopers. En daar komt het relatieve aspect om de hoek kijken. Het operationele rendement van hotels ligt ca. 200 tot 300 basispunten hoger dan voor woningen, kantoren en logistiek. Winkels halen dit niveau tegenwoordig ook, maar in deze sector zien we ook een structurele druk op de huurniveaus door de verschuiving naar online-winkelen.

Bij hotels is er sprake van vraaguitval door omstandigheden. Als lockdowns en reisbeperkingen worden verminderd, zie je meteen een opleving. Daarnaast worden de vooruitzichten ondersteund door lange termijntrends: meer mensen, met meer vrije tijd waaraan ze ook meer besteden, en zakelijk gezien meer behoefte hebben aan contacten en interactie. Dit creëert beleggingstechnisch gezien een aantrekkelijke moment om in hotels te beleggen.

Dynamiek op de hotelmarkt
Een tweede reden is dat de manier waarop kan worden belegd in de hotelsector aan het veranderen is. Lange tijd konden institutionele vastgoedbeleggers kiezen uit grofweg twee modellen: een huurcontract of een hotelmanagementcontract (HMA).

Een huurcontract wordt meestal voor langer dan 20 jaar afgesloten, waardoor het op een soort obligatiebelegging lijkt. De winst die het hotel realiseert, gaat aan de neus van de belegger voorbij. De belegger is met een huurcontract echter niet immuun gebleken voor tegenslag in de coronacrisis. Geen hotelinkomsten, geen geld om de huur te betalen, wat zomaar tot een huurdaling van 20 procent kan leiden of een zoektocht naar een andere hotelexploitant.

Met een HMA regelt de hotelexploitant alles tegen vergoedingen en de belegger betaalt alle rekeningen, inclusief de servetjes. De winst die overblijft wordt gedeeld. Upside-only voor de hotelexploitant dus, terwijl de volatiliteit van de inkomsten en uitgaven direct door de boeken van de belegger gaat. Bij tegenslag is de belegger met handen en voeten gebonden aan de hotelexploitant, die het recht heeft om het hotel te runnen. Hierdoor is inspelen op nieuwe marktkansen lastig.

Beide modellen zijn door marktontwikkelingen gaan schuiven: de ‘macht’ van de hotelexploitant neemt af en de zeggenschap van de belegger neemt toe. En als je via een franchisecontract kan bepalen welk merk het beste bij het hotel past en als de hotelexploitatie weer een dienst wordt in plaats van een recht, dan gaat het steeds meer lijken op een gewone vastgoedbelegging. Andersom zien we dat de andere vastgoedsectoren opschuiven naar een meer operationele aanpak.

Hotelbelegging = Vastgoed + Exploitatie
PGGM heeft er daarom voor gekozen om niet alleen in hotelpanden te gaan beleggen, maar dit te combineren met de exploitatie van het hotel, zodat er controle is over het hotelconcept en geprofiteerd kan worden van de winstgevendheid. En bij tegenslag? Tijdens de coronapandemie is gebleken dat met een bezettingsgraad van 20-30 procent break-even kan worden gedraaid als je de exploitatie slim aanpakt. Kom daar maar eens om bij een winkelcentrum of kantoor. Het risicoprofiel van een hotelbelegging is en blijft iets anders, maar biedt een welkome aanvulling op de vastgoedmix in portefeuille.