Institutioneel vastgoedkapitaal volgt de millennials

De buurt Long Island City, gelegen tegenover Manhattan aan de overkant van de East River, is door Amazon uitgekozen als een van de locaties voor een nieuw hoofdkwartier. Afgezien van de subsidies die de lokale overheid de internetgigant biedt, is de komst van Amazon ook kenmerkend voor de ontwikkeling die dit stadsdeel in recente jaren heeft doorgemaakt.

Een vloed aan institutioneel vastgoedkapitaal heeft sinds 2010 een weg gevonden naar Long Island City; er zijn in acht jaar tijd 41 grote appartementengebouwen neergezet. In 2017 werden er meer appartementen gerealiseerd dan in enige andere buurt in New York City.

Amazon, zo hoopt het stadsbestuur, moet van Long Island City een nieuwe technology hub maken. Duizenden banen, van laag- tot hoogbetaald, volgen. Dit bevestigt een bredere economische en demografische trend in de VS, die ook in Europa zichtbaar is: steden zijn magneten van bedrijvigheid en economische vernieuwing die vooral jonge mensen trekken. Elders ontstaat vergijzing en soms ontvolking.

De financiële crisis van 2008 heeft bijgedragen aan deze trend. Ze maakte voor miljoenen Amerikanen een eind aan de Amerikaanse Droom van een leven in een koophuis in comfortabel suburbia – ver weg van de oude binnensteden die in de twintigste eeuw in verval raakten.

Jongeren tot 35 jaar hebben sindsdien massaal de suburbs de rug toegekeerd en zoeken hun toekomst in de stedelijke netwerkeconomie waar alle woon- werk- en recreatiefuncties dichtbij elkaar liggen. Ze huren vaker dan ze kopen, een auto is niet meer nodig. Om met een gezin te settelen, zoeken ze nog steeds een plek dichtbij het stadscentrum – de suburbs 30 kilometer verderop lonken niet meer.

PGGM is met haar vastgoedbeleggingen de Millennials gevolgd. We hebben in achterliggende jaren geïnvesteerd in deze trend, die zich manifesteert in tientallen steden als Seattle, Portland, Atlanta, Denver, Austin waar nieuwe technologiebedrijven zich vestigen in en rond de stadscentra.

Ooit verdienden we geld door te beleggen in diezelfde suburbs die nu door jongere mensen verlaten worden. In de jaren ’80 en ’90 ontwikkelde en financierde PGGM bijvoorbeeld direct winkelcentra in voorsteden, de klassieke malls. Rond 2000 is dat model van directe beleggingen losgelaten en zijn de belangen verkocht. Achteraf bezien vlak voor het moment dat de suburbs-cultuur zijn aantrekkingskracht begon te verliezen.

Dat werd na de eeuwwisseling zichtbaar in honderden Amerikaanse overdekte winkelcentra, die failliet gingen vanwege internetconcurrentie, achterblijvende investeringen, een vergrijzend winkelpubliek en het feit dat voor jonge Amerikanen de mall niet langer de plek was voor het wekelijkse uitje en met vrienden rond te hangen. Op www.deadmalls.com is dit fenomeen door heel Amerika vastgelegd.

Voor een vastgoedbelegger is het een belangrijke vraag hoe eerder voor dood verklaarde Amerikaanse stadscentra weer blijvend tot aantrekkelijke locaties kunnen worden gemaakt voor mensen om te wonen en te werken. Levendigheid, variatie, combinaties van oude en nieuwe bebouwing, de aanwezigheid van een formele en informele culturele en creatieve infrastructuur, hoogwaardige publieke ruimte met voldoende groen, fietsbare afstanden, energiezuinige gebouwen: het draagt allemaal bij aan een aantrekkelijke stedelijke omgeving.

Voor Nederlandse beleggers zijn dat vertrouwde begrippen – we hebben ruime ervaring met het behoud van hoogwaardig gebouwd erfgoed, met bouwen voor (sociale) huur, met het mengen van voorzieningen, en het uitvoeren van integrale stedenbouwkundige visies.

Met deze typisch Nederlandse bagage selecteren we onze nieuwe beleggingen in de VS, waarbij we meer dan stenen willen stapelen; een bijdrage aan leefbaarheid moet op de lange termijn meer rendement geven aan de pensioenspaarder hier en de bewoner van de vernieuwde binnensteden daar.