Rendement en duurzaamheid in Japan

​De stormachtige ontwikkeling van e-commerce en de moderne logistiek die daarvoor nodig is, biedt vastgoedbeleggers sinds enkele jaren grote kansen. Na de Verenigde Staten en Europa maakt nu ook Japan een inhaalslag waarbij de groei van e-commerce gepaard gaat met uitbesteding van logistiek aan gespecialiseerde partijen. Dit stimuleert de vraag naar enorme, moderne en goed bereikbare distributiecentra in de nabijheid van tientallen miljoenen koopkrachtige consumenten.

Probleem is alleen: Japan heeft weinig ruimte. De Japanners woekeren er al decennia mee – zie de naar Westerse begrippen minimale woonoppervlakte per huishouden – maar een modern distributiecentrum beslaat al snel 200 tot 300 duizend vierkante meter. En geschikte grond in zulke oppervlakten is nauwelijks beschikbaar, zeker niet tegen de prijzen die logistieke operators kunnen betalen.

Onze co-investment met strategisch partner E-Shang Redwood in twee mega-distributiecentra in de agglomeraties Tokyo (225 duizend vierkante meter; vier verdiepingen) en Osaka (390 duizend vierkante meter; zes verdiepingen) is dan ook in meerdere opzichten bijzonder. E-Shang Redwood, gespecialiseerd in het ontwikkelen en opereren van logistiek vastgoed in Azië, heeft niet alleen gekozen voor een inventief, gestapeld ontwerp dat het ruimteprobleem oplost. Het is er ook in geslaagd een zeer hoge duurzaamheidsstandaard te zetten: beide centra hebben een CO2-footprint die liefst tachtig procent lager ligt dan de benchmark.

De twee logistieke gebouwen, Amagasaki en Baraki, zullen gezamenlijk 11,2 megawattuur zonne-energie per jaar opwekken, waarmee bijna alle eigen energieconsumptie wordt gedekt. De duizenden zonnepanelen zorgen voor zoveel schaduwwerking dat alleen daardoor de energiekosten van de centra met een vijfde dalen. Regenwater wordt hergebruikt en een groot deel van de bouwmaterialen wordt gerecycled. Zero carbon districenters komen zo in zicht en dat is ronduit revolutionair in deze vanouds traditionele sector.

De centra zijn ontworpen op maximale efficiëntie voor order picking. Er is ook gestreefd naar sociale duurzaamheid met het oog op de zeer sterk vergrijzende beroepsbevolking in het land: er wordt kinderopvang voor werkende ouders geboden – uniek in Japan – en de centra zijn goed ontsloten door openbaar vervoer, wat bijdraagt aan voldoende arbeidsaanbod. Een logistiek centrum ontwikkelen is hier meer dan het storten van de juiste hoeveelheid beton.

Met deze logistieke centra aanpak wordt ingespeeld op de natuurlijke focus die Japan heeft op innovatie en omgang met schaarse grondstoffen en ruimte. En zo past deze belegging heel goed in de vastgoedportefeuille die PGGM voor zijn klanten opbouwt: vastgoed van hoge kwaliteit, ook als het gaat om duurzaamheid, in Tokyo en Osaka, die met gezamenlijk bijna 60 miljoen inwoners behoren tot de grootste en meest welvarende stedelijke agglomeraties ter wereld.

Ons strategisch partnerschap met E-Shang Redwood, dat ook actief is op de logistieke markten van China, Zuid-Korea en Singapore, is inmiddels vijf jaar oud. PGGM was de eerste grote investeerder met Redwood in Aziatisch logistiek vastgoed. PGGM heeft nu voor 736 miljoen euro met hen belegd. Het past in onze strategie om met minder managers te werken, waarmee we een veel intensievere relatie ontwikkelen en dus meer beleggen.

Redwood, begin 2016 gefuseerd met e-Shang, heeft grote expertise op het gebied van logistiek vastgoed, biedt ons daardoor een uitstekende toegang tot de juiste deals – zoals de schaarse kavels op toplocaties in Japan – heeft ervaring met projectontwikkeling en kent de huurdersmarkt van onder meer gespecialiseerde logistieke operators, retailers en e-commerce bedrijven.

Het partnerschap geeft PGGM Private Real Estate tegelijkertijd meer controle over de beleggingen tegen lagere kosten. We zijn betrokken in de strategische discussies met E-Shang Redwood over de projecten, we beslissen mee over alle belangrijke zaken, we krijgen op onze wensen toegesneden kwartaalrapportages en E-Shang Redwood is bereid binnen een duurzaamheidsraamwerk te opereren dat PGGM in het contract opneemt.

Duurzaamheid is daarmee verankerd in de belegging. We hebben de externe vastgoedmanagers nodig om de beleggingen van onze klanten verregaand energie efficiënt te maken, wat bijdraagt aan hun lange termijn waarde. Als hoeder van pensioenkapitaal neemt PGGM geen genoegen met louter korte termijn financieel rendement. En dat hoeft ook niet: managers als E-Shang Redwood voelen onze prikkel om steeds verder te verduurzamen en brengen dat op hun beurt ook weer over op hun huurders. Zo ontstaat een keten van duurzamer gedrag dat lange termijn rendement genereert voor alle stakeholders.