Urbanisatie en vastgoed: welke steden selecteren?

Het PGGM Privaat vastgoedfonds is op het oog heel goed gepositioneerd waar het gaat om een van de belangrijkste trends die de wereld kent: de razendsnelle urbanisatietrend. Bijna de hele portefeuille is belegd in grote steden of in de nabijheid ervan en hoe sterker de steden worden, hoe beter voor de portefeuille. Maar de onderlinge concurrentie tussen steden neemt ook toe. En waar winnaars zijn, zijn ook verliezers. Hoe selecteer je de juiste steden?

Groot, groter, grootst?

In de jaren ‘50 waren er twee ‘megasteden’ met meer dan 10 miljoen inwoners, New York en Tokyo. Nu zijn er al veertig megasteden, waarbij de omvang ook nog eens fors toeneemt. Tokyo gaat nog steeds aan kop met 38 miljoen.

Maar hoe groter de stad, betekent niet hoe groter onze interesse als vastgoedbelegger. Een stad moet economisch vitaal zijn, leefbaar, bereikbaar en aantrekkelijk en betaalbaar zijn om te wonen en te werken. Dan gaat het niet alleen om megasteden. Een relatief makkelijke manier om een beetje wegwijs te worden in de ‘wereld van steden’ zijn city indices (ranglijstjes die steden met elkaar vergelijken).

City indices: De Big Seven en de 10 Contenders

Vastgoedfirma Jones Lang LaSalle (JLL) heeft een analyse gemaakt van de ruim 300 internationale city indices die intussen in omloop zijn. Op basis hiervan blijken er zeven steden met kop en schouders bovenuit te steken, de zogenaamde Big Seven. Maar liefst een kwart van alle vastgoedbeleggingen wereldwijd vindt hier plaats, waarvan de helft in London en New York, die de lijst aanvoeren. De andere vijf zijn Parijs, Singapore, Tokyo, Hong Kong en Seoul.

De volgende tien op het lijstje van JLL (de zogenaamde Contenders) zijn nog niet zo ‘allround’ als de Big Seven, maar hard op weg. In Europa komen we Amsterdam en Madrid tegen, in Amerika Los Angeles, Chicago, San Francisco en Washington DC en in het Verre Oosten Shanghai, Beijing en Sydney. Deze tien hebben een marktaandeel van 15 procent en groeien sterk, wat interessant is vanuit beleggingsperspectief. Deze zeventien wereldsteden zijn een relatief veilige keuze, vooral voor grote beleggers die liquiditeit belangrijk vinden.

Hoe doet Amsterdam het?

Het zal sommigen verbazen dat Amsterdam als relatief kleine stad op het lijstje wereldsteden van JLL staat. Het gaat hier dan ook niet alleen om de stad Amsterdam, maar om de Holland Metropole, met zeven miljoen inwoners. Naast de data-gerelateerde indices, kijken beleggers ook elk jaar uit naar de ULI-ranking. In samenwerking met PWC wordt de grote achterban van ULI en andere marktpartijen gevraagd in welke steden zij het meest geïnteresseerd zijn en waarom, een soort korte termijn populariteitsindex voor beleggers (zie figuur 2). Ook hier blijkt opvallend Amsterdam hoog te scoren.

Eigen analyses op stedelijk niveau

Doordat de kwaliteit en de beschikbaarheid van data op stedelijk niveau toeneemt, zijn wij zelf ook in staat om betere analyses te maken. Dit is belangrijk om bijvoorbeeld te voorkomen dat op basis van lage groeicijfers van een bepaald land een beleggingspropositie te snel ter zijde worden geschoven.

Zo hadden we lange tijd weinig aandacht voor Milaan omdat Italië niet aantrekkelijk was, maar ingezoomd op Milaan zagen we een stad die qua groeicijfers niet onder doet voor Hamburg en Wenen. Hoe internationaler een stad is, hoe lager de correlatie met de lokale markt.

Een andere indicator dat deze markt interessant was, was de opmars van Milaan in verschillende city indices. Eerder dit jaar hebben we een strategie gestart gericht op Europese steden, gebaseerd op de scores van het ‘city-attractiveness- model’. De eerste belegging wordt in Bordeaux gedaan. Deze stad maakt een groeispurt door als gevolg van de nieuwe HSL-verbinding met Parijs.

Het PGGM Vastgoedfonds krijgt een steeds sterkere focus op succesvolle steden. De leden van het vastgoedteam zijn regelmatig te vinden in Amsterdam (lees: Holland Metropole), London, Parijs, Berlijn, Milaan, New York, Tokyo, Singapore, Shanghai, Seoul en Sydney. De vraag is nu: welke stad zal als volgende worden geselecteerd voor een gerichte beleggingsstrategie?